Piše: Radojka Nikolić
Godina 2022. bila je rekordna po izgradnji i prometu nekretnina u Srbiji. Slično je i u regionu JIE, a prilično su optimistična očekivanja da će i 2023. godina biti dobra, uprkos inflaciji, rastu kamata i složenim geopolitičkim okolnostima – konstatovali su eksperti CBRE SEE – konsultantske kompanije za komercijalne nepokretnosti, na konferenciji SEE Market Outlook 2023, održanoj u Beogradu 14. marta.
Prema analizi CBRE SEE o stanju u oblasti nekretnina u prošloj godini i prema očekivanjima za ovu godinu, fokus potražnje se u 2023. pomera na kancelarijski (office) prostor, u kojem se registruju novi trendovi i zahtevi, dok se u sektoru maloprodaje najavljuje veća izgradnja ritejl parkova, umesto šoping molova koji su, izgleda, već dostigli optimalne tržišne proporcije za naše potrebe.
U sektoru nekretnina, konstatuje CBRE SEE, hronično nedostaje prostor za logističku i proizvodnu namenu, a takođe nema dovoljno ni stanova u ponudi – ni za rentiranje ni za kupovinu. Zato će cene kvadrata stana, u Beogradu, na primer, nastaviti da rastu, iako je prosečna cena u prošloj godini dostigla rekord od 2.600 evra. Samo dve godine ranije, 2020., prosečna cena kvadrata stana iznosila je 1.890 evra.
Kompanija CBRE SEE pokriva četiri ključna segmenta na tržištu nekretnina: office, ritejl, logistiku i hotelski sektor. Prema istraživanjima ove kompanije i ocenama iznetim na konferenciji (Boško Tomašević, Managing Director SEE, Jana Jovanović, Associate Director, Head of Research SEE, Ivan Stojić, Director, Head of A&T Office, Adriatic region Miloš Antović, Associate Director, Building Consultancy, Igor Milošević, ESG Consultant i drugi), u prošlih 20 godina dominirao je ritejl sektor, i u Srbiji i u regionu JIE. Sada se, međutim, menjaju trendovi i u narednom periodu fokus će biti na izgradnji kancelarijskog prostora. U tom segmentu je u Srbiji, u prošloj godini, 60 odsto investicija u nekretnine dolazilo od stranih investitora. Međutim, s obzirom na otežane uslove finansiranja, rast kamatnih stopa i rast ukupnih troškova izgradnje, očekuje se nešto niži nivo investiranja ove godine, mada će i to investiranje biti prilično dobro.
Za 2023. godinu očekuje se da investicije budu na nivou iz prethodnih desetak godina, a to znači, na nivou 2015. 2016. i 2017. Za ceo region očekuju se investicije od oko jedne milijarde evra, a u Srbiji se očekuju investicije od oko 500 miliona evra u office segmentu, što u CBRE SEE ocenjuju kao dobar nivo.
Ko investira? Eksperti ove kompanije navode da u ritejl sektoru i dalje diminiraju izraelski investitori, ali ima i domaćih i čeških, zatim, u office segmentu ima Belgijanaca, Čeha, Slovenaca i domaćih investitora, a nedavno je ušao i mađarski capital, kada je kompanija GTC je prodala 11 poslovnih zgrada u Beogradu mađarskom investitoru Indotek Group, što je 2021. godine bila jedna od najvećih transakcija u oblasti nekretnina na tržištu CIE.
CBRE SEE u svom istraživanju navodi da u Srbiji ima vrlo malo slobodnog office prostora. Obično iznosi od 4 do 8 ili najviše 10 odsto, dok se u Evropi taj procenat kreće prosečno oko 15 odsto. Zato je tražnja visoka, iako je u 2022. izgrađeno je 120.000 kvadrata poslovnog prostora u Srbiji.
Cene zakupa poslovnog prostora kreću se od 15 evra po kvadratu do 19 evra za premijum kvalitet. Te cene su povećane, jer su povećani troškovi servisiranja objekta, a i cene gradnje su takođe povećane, jer su porasle cene svih inputa. No, sve se isplati: u Beogradu se ostvaruju oko 5 odsto veće rente u odnosu na region. A pošto je velika tražnja, očekuje se rast cena zakupnina od 10 do 15 odsto u narednom periodu.
Posebno su zanimljivi trendovi koje konstatuje CBRE SEE: zakupodavci traže veći broj kvadrata jer kompanije žele novi način rada, bolju saradnju sa timovima, odnosno komfornije uslove života na poslu. Ukratko: žele da se osećaju kao kod kuće. Novi trend je dakle: timski rad u kancelarijskom konceptu. Zato je CBRE identifikovao tri koncepta kancelarije: fleksibina, za timski rad i kancelarija kao mesto okupljanja.
Istraživanja pokazuju da u JIE, 41% kompanija planira da u narednih nekoliko godina poveća kancelarijski prostor koji koristi, zbog povećane potrebe za timskim radom. I to je budućnost kancelarijskog prostora!
A budućnost je i kancelarijski prostor koji je sertifikovan za najviše standarde ekološki zdravih uslova života. Takvi objekti su najtraženiji, iako je cena rentiranja tog prostora za 30 odsto viša od klasičnih kancelarija.
Kako konstatuju eksperti CBRE SEE, Srbija nema dovoljno prostora za logistiku i proizvodnju, iako je u 2022. godini raspoloživi prostor za logistiku povećan za 52 odsto, odnosno za 70 odsto u pet godina. Prostori se ugovaraju 6 do 9 meseci unapred, a svi novoizgrađeni prostori su, uglavnom, već izdati.
Karakteristično je, takođe, da u Srbiji logističke centre više grade stranci. Prema najavama, logistika se tek razvija i izgradnja skladištenog prostora će imati veću ekspanziju.
Iskustvo Hrvatske je zanimljivo. Kako navodi CBRE SEE, Hrvatska nema dovoljno prostora za logistiku i skladištenje. U Zagrebu je, na primer, velika potražnja za logističkim prostorom jer se 10 godina ništa nije gradilo. Zbog takve potražnje, cene rentiranja skladištenog prostora su povećane za 40 do 50 odsto, i sada se plaća i do 7 evra po metru kvadratnom, što je ranijih godina bilo nezamislivo.
I dok Hrvatska ima visoke cene rentiranja skladištenog prostora, Srbija ima najviše cene za iznajmljivanje prostora za maloprodajne objekte. Cene iznose od 26 do 29 evra po metru kvadratnom u šoping centrina u Beogradu, dok je u ostalim gradovima cena od 8 do 10 evra. U ritejl parkovima je cena nešto niža i iznosi oko 12 evra za kvadrat. U kompaniji CBRE SEE očekuju da će u narednom periodu cene rentiranja biti stabilne. Uz naglasak da šoping centri ostaju aktuelni, ali da su ritejl parkovi u zamahu, stoji i napomena Olivere Behare, Retail Leasing Manager CBRE: Srbija je još daleko od dolaska luksuznih brendova!
Srbija ima najviše cene za iznajmljivanje prostora za maloprodajne objekte. Cene iznose od 26 do 29 evra po metru kvadratnom u šoping centrina u Beogradu, dok je u ostalim gradovima cena od 8 do 10 evra.
No, u stambenoj izgradnji konsultanti CBRE SEE očekuju da veliki projekti budu ugroženi zbog rasta kamata i troškova izgradnje, dok će se mali projekti graditi. U Srbiji je u prošloj godini najveći broj stanova prodavan za keš, čak oko 80 odsto stanova u Beogradu, dok je udeo kreditnih kupaca mali. Dolazak Rusa i Ukrajinaca uticao je na porast cena rentiranja, ali i na porast cena stanova za kupovinu. Prosečna cena kvadrata stana u Beogradu je 2020. godine iznosila 1.890 evra, da bi 2022. godine dostigla 2.600 evra. “U Srbiji postoji veliko interesovanje za nekretnine, jer su prihodi od rentiranja veći nego od kamata na štednju. Cene nekretnina za kupovinu i rentiranje će i dalje rasti”, konstatuju eksperti CBRE SEE u svom SEE Market Outlook 2023.
