Autor: Radojka Nikolić
Nebojša Nešovanović, Senior Director, Head of Valuation SEE
“Posle pada prometa na tržištu nekretnina u 2023. godini u Srbiji, očekujemo dobar i stabilan rast na svim tržištima nekretnina u 2024. godini. Taj rast bi mogao da iznosi od 3-5 odsto za poslovni, industrijski i hotelski prostor, dok znatno veći može biti samo rast u segmentu stambenog tržišta. Jedino stambeno tržište može da iznenadi i da raste mnogo više, ali će sve zavisiti od kretanja inflacije u 2024. Jer, mi u Srbiji imamo 15 milijardi evra koje nam stoje u bankama, dok naše tržište stanova trenutno vredi oko dve do tri milijarde evra. Dakle, pet puta nam je veća štednja od tržišta stanova. A istovremno, imamo 40.000 građevinskih dozvola izdatih u 2022. godini i još nekoliko hiljada, dodatno, u 2023. godini, što je veliki rast; na primer, u 2015. godini imali smo od 10.000 do 12.000 izdatih dozvola. Sada imamo tri i po puta više izdatih dozvola, što znači veću ponudu stanova, a znači i da za taj deo ponude postoje finansijski investitori.”
Ovako je Nebojša Nešovanović, Senior Director, Head of Valuation SEE u konsultantskoj kompaniji za nekretnine CBRE SEE, za naš portal www.magazinbiznis.rs ocenio stanje na tržištu nekretnina u 2023. i najavio očekivanja od 2024. godine. Povod je bila ekspertska analiza predstavljena na konferenciji SEE Market Outlook 2024, održanoj u Beogradu 7. februara, u Centru Sava. Eksperti CBRE SEE – konsultantske kompanije za komercijalne nepokretnosti, predstavili su širu sliku stanja na tržištu nekretnina, uz ocenu da je u 2023. godini registrovan pad na investicionim tržištima nekretnina Centralne i Istočne Evrope veći od 40%, odnosno i do 60% ukupno posmatrano za sva evropska tržišta. U Jugoistočnoj Evropi i na Zapadnom Balkanu je taj pad niži.
Boško Tomašević, generalni direktor CBRE SEE
“Dok čekamo najnovije statističke podatke, jasno je da imamo pad broja prometa u 2023. godini, u svim sektorima nekretnina. Doduše, imali smo najveći promet u segmentu kancelarijskog prostora, pa to možda malo krivi statističku sliku, ali je izvesno da postoji pad od oko 20% u broju prometa nekretnina, posebno u broju prometovanih stanova. Međutim, to ne znači i finansijski pad, jer su zadržane visoke cene stanova. U Centralnoj i Istočnoj Evropi pad u prometu nekretnina je još veći i iznosi između 40 i 60 odsto u volumenu. Ali, u drugoj polovini ove godine očekujemo pozitivne promene na tržištu nekretnina”, kaže Nešovanović i dodaje:
“Tržište je stabilno, novac je tu, investitori procenjuju prilike, i ako se ne desi ništa nepredviđeno, neki novi ‘crni labud’, može da nam se dogodi da u drugoj polovini 2024. godine imamo ponovo rast cena nekretnina. Za sada su svi oprezni i kalkulišu u kom pravcu će tržište ići. Vidimo da je njujorška berza sada na maksimumu i po pravilu, taj pozitivni talas se seli iz Amerike u Evropu, pa i do nas. Zato možemo da očekujemo ponovo rast interesovanja za nekretnine”, kaže Nešovanović.
On podseća da će u ovoj godini nastaviti rast u segmentu tržišta kancelarijskog prostora, jer ga u Srbiji nema dovoljno.
“Industrijski segment nekretnina raste već godinama i mi smo jedno od najkonkurentnijih tržišta. Naročito južni deo Srbije, a očekujemo da će dalje raste i tržište Severne Makedonije. U segmentu nekretnina tržnih centara, izgradnja novih će ići sporo, ali će postojeći nastaviti da stabilno i uspešno posluju. Svi sektori tržišta nekretnina će ravnomerno rasti. Zašto očekujemo rast u 2024. godini? Očekivanja su da će američki FED spustiti kamatne stope, a da zatim to uradi i Evropska centralna banka. Kod nas, u Srbiji, novac postoji, on je u bankama i na štednji, a za sada investitori čekaju kako će se ekonomska situacija razvijati”, kaže Nešovanović.
On podseća da je u segmentu stambenog tržišta u toku velika izgradnja stanova i da toliki broj izdatih stambenih dozvola (oko 40.000 u 2022. godini) nije izdat u jednoj godini još od “Titovog vremena”:
“Tolika izgradnja bi trebalo da delom podmiri potrebe tržišta. Ali, reč o tržištu od oko 4 milijarde evra za sve te stanove, a mi imamo 15 milijardi štednje u bankama. Dakle, zavisi kojom dinamikom taj novac kreće da se plasira u tržište nekretnina. Jer, ako ECB smanji kamate, a to poveća inflaciju koja se u Evropi još nije dovoljno smirila, onda to može da pogura tržište nekretnina, jer će ljudi krenuti da plasiraju novac u nekretnine”, smatra Nebojša Nešovanović.
Kako je ocenjeno na konferenciji SEE Market Outlook 2024., nepodeljeno je mišljenje da je godina 2023. prošla u znaku sporijeg rasta:
“U većem delu Evrope 2023. bila je godina sporijeg ekonomskog rasta, jer su i kompanije i građani bili opterećeni efektima povišene inflacije i povećanja kamatnih stopa. Zato su oslabila i ulaganja u komercijalne nekretnine, ali smo mi u regionu Jugoistočne Evrope to osetili u znatno manjem obimu. Kapitalne investicije su zabeležile rast u odnosu na 2022. godinu, što znači da je tržište Jugoistočne Evrope konkurentno i da obezbeđuje zadovoljavajuće nivoe stopa prinosa”, rekao je Boško Tomašević, generalni direktor CBRE za Jugoistočnu Evropu.
Za 2024. godinu Tomašević očekuje oporavak tržišta nekretnina tek u drugoj polovini godine, uporedo sa smanjenjem kamatnih stopa koje bi trebalo da realizuje ECB. Jer, na tržište nekretnina će u ovoj godini sve uticati – od američkih izbora, preko nemačkih štrajkova, do parlamentarnih izbora u EU. Zato tržište nekretnina treba dobro sagledati iz svih uglova, upozorio je Tomašević.
Stručnjaci CBRE SEE su predstavili najvažnije aspekte tržišta nekretnina u svim segmentima, upozoravajući na geopolitičke i ekonomske izazove koje donosi 2024. godina: tu su i rizici i šanse.
