Nešovanović, CBRE: Ne očekujem značajnije poremećaje na tržištu nekretnina

Autor: Radojka Nikolić

„Predstoji nam izazovan period, pre svega zbog usporenog privrednog rasta u Evropi, opreznijeg investicionog okruženja i potencijalno ograničene likvidnosti bankarskog sektora. Sve to može uticati na usporavanje tržišta i umereniji rast u odnosu na prethodni ciklus. Ipak, ne očekujem značajnije poremećaje na tržištu nekretnina“, ocenjuje Nebojša Nešovanović, direktor Odeljenja za procene vrednosti i savetodavne usluge za Jugoistočnu Evropu, u kompaniji CBRE.

Po Nešovanoviću, verovatniji scenario je period stabilnijeg tržišta, sa nižim stopama rasta i selektivnijim investicionim odlukama. U intervjuu za moj portal www.magazinbiznis.rs Nebojša Nešovanović govori o tržištu nekretnina u Srbiji posle pobede Studentske liste na izborima, o tome koliko su porasle cene stanova u Beogradu i da li se može očekivati pad cena, o očekivanjima od 2027. godine i o ostalim trendovima na tržištu nekretnina.

Odmah posle pobede SL na izborima i promene vlasti koja predstoji, pojavila se kod građana strepnja šta će biti sa tržištem nekretnina u Srbiji. Da li se i kakve promene mogu očekivati?

 „Tržište nekretnina, po pravilu, reaguje sporije od drugih segmenata privrede i uglavnom ne prati kratkoročne političke ili društvene događaje. Tržište trenutno raspolaže značajnim nivoom likvidnosti, a postoji i određeni broj kupaca koji aktivno prate prilike za kupovinu, što predstavlja dodatni stabilizujući faktor. Zbog toga se, ni u slučaju eventualne povećane neizvesnosti, ne očekuju nagle promene cena ili tržišne aktivnosti.

Slična atmosfera bila je i u periodu pandemije, ali tržište nekretnina je mnogo inertnije i ne reaguje na dnevna dešavanja. Jer, vlasnici nekretnina nisu skloni ishitrenim akcijama.

Dugoročno posmatrano, na tržište nekretnina znatno veći uticaj imaju ekonomski pokazatelji, dostupnost finansiranja, investiciona aktivnost i kretanje ponude i tražnje“.

„Slična atmosfera bila je i u periodu pandemije, ali tržište nekretnina je mnogo inertnije i ne reaguje na dnevna dešavanja.“

 Kakva je situacija posle najnovijih izbora – da li je usporena tražnja za nekretninama?

„Još je rano donositi zaključke o eventualnim promenama u tražnji, odnosno bilo kakvim generalnim tendencijama. Tržište nekretnina reaguje sa određenim vremenskim pomakom, pa će za ozbiljniju procenu biti potrebno nekoliko meseci podataka.

U periodima neizvesnosti deo kupaca zauzima oprezniji stav i odlaže odluke o kupovini, ali za sada nema dovoljno pokazatelja koji bi ukazali na značajnu promenu opštih tržišnih trendova“.

Koliko situacija u bankarskom sektoru (na primer, slučaj Alta banka) utiče na potražnju na tržištu nekretnina? Koliko je to primetno u kompanijama koje se bave tržištom nekretnina?

„Pojedinačni događaji u bankarskom sektoru obično nemaju značajan direktan uticaj na tržište nekretnina, osim ukoliko ne dovedu do širih poremećaja u finansijskom sistemu. U određenim okolnostima čak može doći do preusmeravanja dela kapitala iz drugih oblika štednje i ulaganja ka nekretninama, koje se tradicionalno posmatraju kao relativno siguran oblik očuvanja vrednosti.

Sa druge strane, ono što je za tržište nekretnina znatno važnije jesu ukupna likvidnost finansijskog sektora, dostupnost kredita i spremnost banaka da finansiraju i kupce i nove razvojne projekte. Ukoliko dođe do usporavanja kreditne aktivnosti banaka, to može imati uticaj i na obim nove gradnje i na dinamiku tržišta u narednim godinama“.

Koji su, onda, glavni izazovi za tržište nekretnina?

„Glavni izazovi za tržište nekretnina i privredu, verovatno će i dalje dolaziti iz šireg ekonomskog okruženja, uključujući kretanja evropske ekonomije, investicionih tokova i dostupnosti kapitala. Ipak, iskustvo iz prethodnih ciklusa pokazuje da je tržište nekretnina u Srbiji do sada uspevalo, relativno dobro, da se prilagodi promenjenim tržišnim uslovima“.

“Cene stanova u Beogradu u prethodnih šest godina porasle su između približno 60% i 80%, u zavisnosti od lokacije i tržišnog segmenta.”

 Koji profil kupaca je sada najaktivniji – oni koji kupuju za „keš“ kao investiciju, ili kreditni kupci koji rešavaju stambeno pitanje?

„Na tržištu su aktivne obe kategorije kupaca, ali njihovi motivi i ponašanje se razlikuju. Kupci koji rešavaju svoje stambeno pitanje uglavnom odluke donose na osnovu životnih okolnosti i manje su skloni dugom odlaganju kupovine.

Sa druge strane, investicioni kupci pažljivije prate tržišne uslove i češće čekaju povoljniji trenutak za ulazak na tržište. U periodima povećane neizvesnosti može se očekivati nešto opreznije ponašanje investicionih kupaca, dok tražnja motivisana rešavanjem stambenog pitanja najčešće ostaje relativno stabilna“.

Koliko su cene kvarata stana u Beogradu povećane u prošlih šest godina (posle korona-krize) i da li se sada može očekivati pad cena?

„Cene stanova u Beogradu u prethodnih šest godina porasle su između 60% i 80%, u zavisnosti od lokacije i tržišnog segmenta. To pokazuju dostupni podaci.

U ovom trenutku nema jasnih pokazatelja koji bi ukazivali na značajan i primetan pad cena. Verovatnije je da će tržište ući u period stabilizacije, uz umeren rast cena, nego da će doći do nagle korekcije vrednosti nekretnina.  Pad je moguć samo u slučaju nekog katastrofalnog scenarija, koji, ako se desi, bio bi mnogo veći problem i bitnija tema od samog pada cena nekretnina.

Trenutno je verovatniji scenario nastavka rasta cena po umerenijim stopama nego u prethodnim godinama. Sporiji privredni rast u Evropi, opreznije investiciono okruženje i smanjena kreditna aktivnost mogu doprineti usporavanju tržišta, ali i dalje postoje faktori koji podržavaju nivo cena, pre svega ograničena ponuda i stabilna tražnja“.

 “Trenutno je verovatniji scenario nastavka rasta cena po umerenijim stopama nego u prethodnim godinama”.

Kako će na tržište nekretnina uticati prodaja oko 1.500 stanova posle završene izložbe EXPO2027. krajem naredne godine?

„Posmatrano na nivou celog tržišta Beograda, 1.500 stanova ne predstavlja obim koji bi mogao značajno da utiče na ukupne tržišne trendove ili nivo cena.

Međutim, ukoliko veći broj jedinica bude plasiran na tržište u relativno kratkom roku, moguće su određene promene u statističkim pokazateljima. Zapravo, došlo bi do tzv. ’statističke anomalije’ usled registracije većeg prometa ovih stanova u kratkom vremenu. Time bi se povećao procenat prometa jeftinjih stanova u Beogradu, pa bi statistika pokazala povećan obim trgovanja i pad prosečne cene, što može da bude zbunjujuće“.

“Posmatrano na nivou celog tržišta Beograda, 1.500 stanova ne predstavlja obim koji bi mogao značajno da utiče na ukupne tržišne trendove ili nivo cena”.

Kakve su vaše procene stanja na tržištu nekretnina u 2027. godini?

„Kao i u prethodnim ciklusima, tržište nekretnina bi moglo pokazati veću otpornost od pojedinih drugih privrednih sektora.

Istovremeno, sektor građevine i nekretnina ima potencijal da bude jedan od važnih pokretača ekonomskog razvoja. Kroz strateško planiranje, ulaganja u infrastrukturu, unapređenje regulatornog okvira i podršku investicijama, moguće je dodatno ojačati njegov doprinos privrednom rastu i ekonomskoj stabilnosti zemlje“, ocenio je Nebojša Nešovanović, direktor Odeljenja za procene vrednosti i savetodavne usluge za Jugoistočnu Evropu, u kompaniji CBRE, u intervjuu za www.magazinbiznis.rs.