Srbija i Bugarska prednjače u regionu Jugoistočne Evrope u izgradnji komercijalnih nekretnina – objekti maloprodaje i poslovni prostor

Kompanija CBRE predstavila je godišnji izveštaj „SEE Market Outlook 2025“ o okolnostima i očekivanjima na tržištu nekretnina Jugoistočne Evrope, navodi se u saopštenju kompanije CBRE.

Čak 70% obima transakcija na investicionom tržištu komercijalnih nekretnina u regionu JIE tokom prošle godine ostvareno je na tržištima Srbije i Bugarske. Investitori su se uglavnom fokusirali na sektor maloprodaje čiji je udeo u ukupnom obimu transakcija iznosio 40%, a zatim i na tradicionalno aktivan kancelarijski sektor (skoro 30% udela). Očekuje se da će investitori nastaviti sa pažnjom da gledaju ka našem regionu, naročito imajući u vidu da će ponuda na našem tržištu nastaviti da se širi, posebno u sektoru hotela i logistike – ocenjeno je na godišnjoj konferenciji kompanije CBRE „SEE region Market Outlook 2025“ koja je održana u Beogradu 13. februara.

Prema procenama,  ako se nastave investicije i ako budu pozitivni ekonomski izgledi, tržište nekretnina Jugoistočne Evrope će u 2025. godini biti stabilno, i moći će da se prilagođava tekućim globalnim kretanjima. Jana Jovanović, šefica Odeljenja za istraživanje tržišta za region Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE, navela je da je 2024. godina bila je godina prilagođavanja širom evropskih tržišta: “Očekivalo se da će ekonomski rast biti nastavljen uz dalje smanjenje kamatnih stopa koje bi podržalo ukupnu tržišnu aktivnost. Investiciona scena će ostati aktivna, posebno na tržištima na kojima je došlo do usporavanja u proteklih 18 meseci, što je već vidljivo u prvim mesecima 2025. godine. Krajem 2024. godine videli smo promene u visini stope prinosa, a obim investicija se poboljšava, što ukazuje na pozitivno raspoloženje investitora za dalje donošenje odluka“, istakla je Jana Jovanović.

„U 2025. godini sektor nekretnina regiona Jugoistočne Evrope zadržaće svoju stabilnost prilagođavajući se brojnim faktorima, kako makroekonomskim i geopolitičkim, tako i onim na strani tražnje. U sektoru kancelarijskih nekretnina, korišćenje poslovnog prostora u cilju privlačenja i zadržavanja zaposlenih podsticaće potražnju za što kvalitetnijim prostorima. Zakupci u maloprodajnom i logističkom sektoru nastaviće sa svojim ekspanzijama, dok će ’nearshoring’ pružiti dodatni podsticaj logističkom sektoru“, istakla je Jovanovićeva.

„Region Jugoistočne Evrope ostao je prilično stabilan po pitanju aktivnosti investitora i developera obzirom da je stopa prinosa, koja je indikator vrednosti nekretnine i ujedno povrat koji se dobija za nekretninu – ostala na zdravom nivou. Dodatno, razlog tome je zdravo tržište, sa modernim komercijalnim objektima koji imaju stabilne prihode, i veoma malu stopu raspoloživog prostora. Najveći interes dolazi od stranih investitora čiji je fokus najpre na prvoklasnim objektima u glavnim gradovima regiona, ali smo zabeležili i interesovanje domaćih investitora, kako za prvoklasnim objektima tako i sekundarnim klasama imovine kojima je neophodna obnova“, istakao je Uroš Grujić, rukovodilac odeljenja za kapitalne investicije za region Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE.

Očekivano širenje sektora kancelarijskog prostora

Tržište kancelarijskog prostora u Jugoistočnoj Evropi bilo je prilično stabilno tokom proteklih meseci, uz povećanje kompleksnosti samih transakcija koje proističu iz potrebe zakupaca da prilagode svoje strategije vezano za nekretnine usled globalnih kretanja. Došlo je do blagog povećanja visine zakupnina, svega dva do tri odsto na tržištu Srbije, ali je ujedno došlo i do smanjenja stope slobodnog kancelarijskog prostora koja u Beogradu iznosi oko 4%.

„U Beogradu je došlo do značajnog porasta ukupne ponude modernog kancelarijskog prostora, a potražnja je ostala na solidnom nivou. Naime, videli smo ukupnu stabilizaciju nakon rekordne ponude novoizgrađenih poslovnih objekata tokom 2023. godine“, istakao je Ivan Stojić, rukovodilac odeljenja za kancelarijski prostor za Adria regiju u kompaniji CBRE.

Tokom 2024. najveći broj novoizgrađenih kvadrata kancelarijskog prostora zabeležen je na tržištima Zagreba i Sofije, gde je ponuda porasla za oko 50.000 kvadrata.

„U 2025. godini očekuje se da će Beograd i Sofija predvoditi u rastu ponude poslovnog prostora, sa planiranih ukupno preko 300.000 novih kvadrata kancelarijskog prostora na ovim tržištima. To predstavlja očekivani rast ukupne ponude od oko 10% na godišnjem nivou, što signalizira dinamičan period i širenje sektora komercijalnih nekretnina u regionu. Centralne poslovne zone ostaju u fokusu investitora, pa je tako u centralnoj poslovnoj zoni Beograda u izgradnji preko 110.000 kvadrata novog poslovnog prostora, a očekuje se da će do kraja ove godine biti završeno oko 95.000 kvadrata“, napomenuo je Stojić.

Ocenjujući situaciju u regionu Stojić je naglasio kako je stopa raspoloživosti kancelarijskog prostora na tržištima Hrvatske i Slovenije izuzetno niska, i da u određenim zonama u Zagrebu iznosi i manje od 1% što je jedinstven slučaj ne samo u našem regionu, već i Evropi.

Iako se očekuje blago povećanje stopa raspoloživosti kancelarijskog prostora, usled povećanja ponude, predviđa se da će ukupne stope raspoloživosti ostati stabilne na ključnim tržištima regiona.

Makroekonomsko okruženje podstaklo je stabilne nivoe transakcija na tržištu poslovnog prostora, pa je tako na četiri ključna tržišta regiona zabeležen ukupan rast transakcija zakupa od 10%, sa Beogradom i Sofijom koji su se izdvojili kao tržišta sa većim brojem transakcija.

„Na strani ponude i dalje vlada potražnja za najkvalitetnijim prostorima koji će obezbediti stroge zahteve kompanija, pre svega po pitanju ESG kriterijuma i dobrobiti zaposlenih“, istakla je Monika Gajewska, rukovodilac za razvoj poslovanja zakupaca za JIE region u kompaniji CBRE, napominjući da zakupci sve više traže fleksibilne opcije zakupa, pre svega imajući u vidu da je neophodno usklađivanje određenog segmenta postojećih objekata u ponudi sa novim zahtevima zakupaca po pitanju održivosti tih objekata.

„ESG kriterijumi nastavljaju da oblikuju pejzaž kancelarijskog tržišta. Investitori i zakupci sve više daju prioritet održivosti, što rezultira porastom učešća sertifikovanih kancelarijskih prostora u ukupnoj ponudi, koja sada u Beogradu prelazi 50% ukupne ponude“, istakla je Gajewska.

Sektor logističkih i industrijskih nepokretnosti jedan od najsperspektivnijih

Sektor industrijskih i logističkih nepokretnosti jedan je od najperspektivnijih sektora u Evropi u poslednjih nekoliko godina, koji će i u narednom periodu nastaviti da se razvija. Ista situacija je i na ključnim tržištima Jugoistočne Evrope, gde je zabeležen porast ponude ovog tipa nepokretnosti od 30% u protekloj godini.

„Plan razvoja novih nepokretnosti je termin koji će obeležiti naredni period u ovom sektoru i očekujemo da će napraviti značajnu razliku na tržištu našeg regiona u naredne dve godine“, istakla je Sonja Lončarević, direktor saradnik u odeljenju za industrijske i logističke nepokretnosti kompanije CBRE. Značajan rast ponude zabeležen je pre svega na tržištima Beograda i Zagreba i njihove okoline, gde je ukupna ponuda povećana preko 50% i 30% respektivno tokom protekle godine.

„Na primer, na području Zagreba u naredne dve godine očekuje se da će biti izgrađeno 350.000 kvadrata spekulativnog logističkog prostora, dakle onog koji će biti iznajmljen, a ne izgrađen za sopstvene potrebe. Trenutna ponuda ovog tipa prostora iznosi 500.000 kvadrata, što znači da se radi o rastu ponude od 70%“, naglasila je Lončarevićeva i dodala da se na tržištu Beograda i okoline očekuje 150.000 novih kvadrata modernog logističkog prostora.

Na osnovu planiranih novih objekata, evidentno je da u fokusu investitora ostaju glavni gradovi u regionu sa okolinom, ali da se razvijaju i sekundarne lokacije.

„Posebno je interesantno da se fokus investitora prebacuje i na lučke gradove u regionu. Tako imamo luku Koper u Sloveniji koja ulaže u razvoj svojih kapaciteta, a kao rezultat imamo razvoj novih logističkih projekata u toj oblasti. Slično je i u Rijeci u Hrvatskoj, koja je na mapi evropskih transportnih ruta. Na tržištu Srbije vidimo dobro razvijene sekundarne lokacije poput Novog Sada, Niša, Kragujevca, Jagodine“, istakla je Lončarević.

Značajno je istaći da smo u proteklih godinu dana videli i poboljšanje kada se radi o vremenu neophodnom za pronalazak adekvatnog logističkog prostora. Zbog različitog stadijuma razvoja tržišta u našem regionu, taj period se razlikovao od zemlje do zemlje, pa je tako u Srbiji taj period iznosio do devet meseci, u Bugarskoj od šest do 12 meseci, do 18 meseci u Hrvatskoj, a u Sloveniji sa potragom je bilo neophodno početi i dve do tri godine ranije.

„Danas vidimo da je taj period od potpisivanja ugovora o zakupu do useljenja znatno smanjen i najčešće se radi o tri do šest meseci, do maksimalno godinu dana kada govorimo o tržištu Srbije. Ovaj period skratio se i na tržištu Hrvatske i iznosi oko godinu dana, što je prosek i u Sloveniji, koja je bila najizazovnije tržište u smislu razvoja nove ponude logističkih prostora“, istakla je Lončarevićeva.

Očekuje se takođe da jedan od glavnih pokretača segmenta industrijskog i logističkog tržišta nekretnina ostane proizvodni sektor, a kao trend koji će i dalje oblikovati budući razvoj ovog sektora ostaje ’nearshoring’ gde je naš region dosta privlačan stranim kompanijama koje žele da premeste proizvodnju u Evropu, navodi se u saopštenju kompanije CBRE.

Sektori maloprodaje i hotela pod snažnim uticajem izmenjenih navika potrošača

 Sektori maloprodaje i hotelijerstva iako se čine dosta različitim, utiču jedan na drugi i imaju zajedničke ciljeve, a to su poboljšanje i kreiranje autentičnog korisničkog, odnosno iskustva potrošača i izgradnja lojalnosti, istakli su stručnjaci kompanije CBRE. Oba sektora prolaze značajnu transformaciju uslovljenu zahtevima potrošača, a kao ključni trendovi koji oblikuju ova dva sektora izdvajaju se tehnologija, upotreba veštačke inteligencije, kao i kriterijumi održivosti.

„Kada govorimo o sektoru maloprodaje evidentno je povećanje kupovine putem interneta čiji je udeo u ukupnoj prodaji tokom prošle godine iznosio 15-20% u zavisnosti od regiona. Vidimo da su brendovi implementirali nove načine kupovine, pored kupovine u fizičkim objektima, i na taj način premostili razlike koje postoje usled preferencija određenih starosnih grupa kupaca. Takođe, imamo i pojavu veštačke inteligencije čije je korišćenje u porastu. Iako naš region nije značajno razvijen u ovom segmentu, vidimo da je i ovaj trend iniciran u lancima prodaje, što može doprineti povećanju ukupnog obima prodaje“, istakao je Nemanja Bućinac, rukovodilac odeljenja za izdavanje maloprodajnog prostora za region Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE.

Kada govorimo o razvoju ponude maloprodajnih nepokretnosti, fokus investitora u regionu je i dalje na maloprodajnim parkovima. Tokom prethodne godine zabeležen je rast od 20% na godišnjem nivou kada govorimo o ovom formatu maloprodajnih nekretnina, a samo u Srbiji je otvoreno deset novih maloprodajnih parkova. Ciklus razvoja se nastavlja obzirom da je u izgradnji više od 300.000 novih kvadrata maloprodajnih parkova u regionu, koji bi trebalo da budu završeni u narednih 12 meseci.

Kada su tržni centri u pitanju, sem projekta Emonika u Ljubljani, nema razvoja novih projekata ovog tipa, već su investitori fokusirani na repozicioniranje postojećih projekata koje bi trebalo da obezbedi novu ponudu i aktivnosti, kao i obogaćeno iskustvo potrošačima.

„Maloprodajni pejzaž se razvija sa značajnim naglaskom na poboljšanje miksa zakupaca, odnosno ponude i uvođenje inovativnih maloprodajnih iskustava. Glavni izazov ostaje niska stopa upražnjenosti maloprodajnog prostora u tržnim centrima i vidimo da su brendovi spremni na kompromis kada se radi o veličini maloprodajnih jedinica, ali ne i kada je u pitanju lokacija“, naglasio je Bućinac i naveo da internacionalni brendovi pokazuju sve više interesovanja za ulazak na tržište našeg regiona. „Evidentne su i određene razlike između tržišta u regionu, pa tako za tržište Srbiji vlada interesovanje trgovinskih lanaca, za tržište Bugarske vlada interesovanje brendova iz segmenta proizvoda za negu i lepotu, dok za tržište Slovenije vidimo povećano interesovanje sportskih brendova.“

Prema rečima Zorana Danilovića, direktora saradnika u odeljenju za kapitalne investicije i hotele u kompaniji CBRE, hotelski sektor takođe prolazi kroz tehnološku transformaciju. Naime, korisnici su sve nestrpljiviji po pitanju tradicionalnih procesa prijave, zalažući se za tehnološka rešenja koja će ubrzati ove procese.

Dobra vest je da je Evropa ostala jedna od omiljenih destinacija za globalne putnike, posebno kada se radi o glavnim turističkim centrima koje je posetilo više od polovine internacionalnih putnika u protekloj godini.

„Evropsko tržište se u potpunosti oporavilo po pitanju broja putnika i dnevnih stopa popunjenosti kapaciteta, a vidimo da i naš region prati ovu putanju oporavka. Ovakva kretanja najviše primećujemo u primorskom turističkom segmentu Hrvatske, ali i u glavnim gradovima ključnih zemalja regiona. Oživeo je i konferencijski turizam pa je povećan broj prenoćišta, a sve to investitorima je dalo osnov da ulažu u razvoj novih objekata. U našem regionu još jedan od trendova koji značajno utiče na hotelsku industriju je i povećanje cene radne snage, troškovi same izgradnje, stoga je potrebno kreirati inovativne modele poslovanja koje će ohrabriti investitore za dalja ulaganja, pa sve češće vidimo projekte mešovite namene koji kombinuju hotele i stambene jedinice“, objasnio je Danilović.

Govoreći o izazovima daljeg razvoja sektora, Danilović je naglasio da je izuzetno važno obezbediti na određeni način produžetak sezone, odnosno povećanje broja gostiju van sezone. „U određenim gradovima u regionu vidimo i uticaj prevelikog broja turista u određenim periodima, ali obezbeđivanjem adekvatne ponude u drugim turističkim centrima, aktivnostima koji bi privukle goste i van same sezone, ovakav negativna uticaj bi mogao da se izbegne, a pre svega je izuzetno značajno za dalji razvoj sektora“, navodi se u saopštenju kompanije CBRE.

Kako bi se kreirala autentična iskustva potrošača, stručnjaci kompanije CBRE napomenuli su i važnost jednog novog trenda koji nije zastupljen na našem tržištu, a u pitanju je „placemaking“, strategija kreiranja identiteta prostora, odnosno sinergija urbanističkog planiranja i maloprodajnih strategija, koncept koji stvara nove urbane prostore kojim će se obezbediti privlačenje turista i potrošača, a kao jedan od najboljih primera naveden je Lisabon.