Nebojša Nešovanović, CBRE – direktor za savetovanje i procene u regionu Jugoistočne Evrope: Zbog ekspanzivne monetarne politike i izraženog socijalnog raslojavanja, tržište stambenih nekretnina postaje igralište bogatih. Ovu grupu kupaca rast cena samo navodi da budu sigurniji u svoje investicije, i da kupuju više, tako da rast cena znači i dalji rast tražnje, stvarajući svojevrsnu spiralu

Situacija na tržištu nekretnina danas bi se najbolje mogla opisati mešavinom sreće zbog visokih stopa rasta i odličnih rezultata koje postižu svi naši klijenti, a i mi sa njima, ali i straha za održivost i posledice ovako visokih stopa na srednji ili duži rok, kaže Nebojša Nešovanović, direktor za savetovanje i procene u regionu Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE, globalnom lideru u sektoru nekretnina. U intervjuu za portal www.magazinbiznis.rs, Nešovanović ističe da je glavni pokretač tražnje na srpskom tržištu nekretnina ekspanzivna monetarna politika Evropske Centralne Banke (ECB):

„Tražnju na tržištu nekretnina podstiču niske kamatne stope ECB i visoka raspoloživost novca, kao i visoka inflatorna očekivanja svih tržišnih učesnika. Došli smo u paradoksalnu situaciju da je inflacija mnogo viša od kamatnih stopa, što će se verovatno nastaviti na kratki i srednji rok. Iz tog razloga investiranje u nekretnine predstavlja način očuvanja kapitala. Tržište nekretnina je kod nas tradicionalno i tržište kapitala, s tim što je u poslednjih nekoliko godina to postala dominantna odlika tržišta. Potreba ljudi za stambenim prostorom, ono što bi trebalo da bude neprikosnoveni, primarni pokretač tražnje, sada je pala na drugo mesto.

  • Može li se povući paralela između uzroka rasta tržišta nekretnina u Srbiji, u Evropi i svetu?

Može. Danas je srpsko tržište sličnije ostalim evropskim tržištima nego što je to ikada bilo. Razlog je paradoksalan – Evropa se promenila i počela, donekle, da liči na nas. Tržište stambenih nekretnina je trenutno „vruća“ tema u stručnim krugovima Evrope. Transformacija tržišta stambenih nekretnina u tržište kapitala predstavlja za Evropu svojevrstan šok. Evropa ide u pravcu da će prosečni Evropljanin moći da kupi stan isto koliko može da ga kupi i prosečni Srbin. Rast cena raduje investitore i bogate ljude, ali ih društvene posledice ozbiljno brinu.

  • Sa kojom državom u Jugoistočnoj Evropi bi se moglo uporediti tržište Srbije, po sličnosti, budući da CBRE posluje na tim tržištima?

Kompanija CBRE ima regionalno sedište u Beogradu, odakle, zajedno sa kancelarijama u Ljubljani, Zagrebu i Sofiji pokriva tržište Jugoistočne Evrope. Kancelarije smo pozicionirali na ključna regionalna tržišta. Regionalni pristup nam daje mnogo bolju sliku, jer svako tržište možete u potpunosti razumeti tek kad ga stavite u regionalni kontekst. Očigledna je „linija“ Ljubljana – Zagreb – Beograd – Sofija, gde je Ljubljana najmanje i „najpliće“ tržište, dok je Sofija najveća i najrazvijenija. Beogradsko tržište je između Zagreba i Sofije, gde u pojedinim stvarima više ličimo na Zagreb a po nekim drugim na Sofiju.

  • Koliko vredi tržište nekretnina u Srbiji, tj. koliko se novca okrene na tržištu nekretnina godišnje u Srbiji? Ko su kupci nekretnina u Srbiji i šta se najviše kupuje?

Prema zvaničnim podacima Republičkog zavoda za statistiku Srbije, koji vrlo korektno prati tržište nekretnina, to tržište je u 2021. poraslo gotovo 30 odsto u odnosu na 2019. i premašilo pet milijardi evra registrovanih prometa nekretnina. Kada se uključe i prometi nekretnina kroz promete pravnih lica, onda pričamo o oko šest milijardi evra vrednom tržištu u 2021. I cene i broj prometa imaju izrazito pozitivan trend, s tim što se stope rasta razlikuju od segmenta do segmenta tržišta. Na tržištu se nije desila ni jedna suštinska promena, sve što je bilo najtraženije ranije, najtraženije je i danas. Navike i zahtevi kupaca su isti. Lažni utisak suštinskih promena tržišta mogu stvoriti različite stope rasta pojedinih segmenata tržišta, gde najveći rast imaju najmanji i „najplići“ segmenti tržišta. Ovo nije indikator suštinskih promena na tržištu već normalna karakteristika „plitkih“ segmenata tržišta da imaju najveće tržišne amplitude.

  • Da li je dostignuta maksimalna cena kvadrata ili će cene i dalje rasti i do kada? Da li postoji mogućnost kraha tržišta nekretnina – kada i zašto?

Gotovo je izvesno da će se nastaviti snažan rast cena stambenih nekretnina, u ekstremnom slučaju može doći i do spiralnog rasta cena i stvaranja tržišnog balona. Naime, prema najavama neće biti promene monetarne politike ECB-a u ovoj godini, a i u 2023 se ne očekuju njene radikalne promene. Nastavićemo da živimo u inflaciji, uz veliku raspoloživost jeftinog novca. Dodatno, naša država planira dodatno da „pogura“ tražnju za stanovima i kroz populacionu politiku, subvencionisanjem kupovine stanova za mlade roditelje. Tržište stambenih, a i ostalih tipova, nekretnina će sve više postajati tržišta kapitala. U ekstremnom scenariju, rast cena stanova može biti na nivou rasta berzanskih indeksa u prethodne dve godine, što bi izazvalo ozbiljne društvene tenzije. Zbog toga verujem da će većina država preduzeti mere da se to ne desi.

  • Tržište nekretnina raste iako je drastično poskupeo građevinski materijal. Da li se sva poskupljenja ugrađuju u cene kvadrata?

Cenu kvadrata određuje odnos ponude i tražnje za nekretninama, a ne troškovi njihove gradnje. Rast troškova utiče samo na profit preduzimača, ali profiti preduzimača sada nisu problem. Gotovo po pravilu je prodajna cena kvadrata (u apsolutnom iznosu) skočila više od troškova gradnje tog istog kvadrata, tako da su preduzimači zaradili više nego što su očekivali, uprkos rastu troškova gradnje. Istina, to nije onoliko koliko bi zaradili da troškovi gradnje nisu skočili.

Iako nam se čini da se u Beogradu puno gradi, gradi se onoliko koliko se gradilo i devedesetih godina dvadesetog veka – tek nešto preko 25.000 stambenih jedinica za period od 5 godina (2016-2020). Očekujemo da će se u periodu 2021 – 2025 izgraditi i do 35.000 jedinica, što bi bio izuzetan rast. Poređenja radi, 1980-ih se gradilo oko 40.000 jedinica u pet godina, dok je to u periodu 1960 – 1980 bilo preko 50.000, pa čak i blizu 70.000 u periodu 1966 – 1970.

Ovako smanjena ponuda treba da zadovolji i kupce kojima je potreban prostor za život, kao i kupce kojima je tržište stanova supstitut za tržište kapitala. Sa ekspanzivnom monetarnom politikom i izraženim socijalnim raslojavanjem, tržište stambenih nekretnina postaje igralište bogatih. Ovu grupu kupaca rast cena samo navodi da budu sigurniji u svoje investicije, i da kupuju više, tako da rast cena znači i dalji rast tražnje, stvarajući svojevrsnu spiralu.

  • Kako komentarišete izgradnju poslovnog prostora, pogotovo kancelarijskog prostora, iako je pandemija značajno smanjila potrebu ljudi da budu u kancelarijama, pa su se mnogi preorijentisali na rad od kuće?

Tema budućnosti kancelarijskog prostora bila je „vruća“ u prvih godinu dana Korone. Posledica Korone nije manja tražnja za kancelarijskim prostorom, već rast diversifikovane tražnje i ponude. Koncept kancelarija se menja, od svojevrsnih „kasarni“ gde su radnici dužni da rade od 9 do 5, u prostor gde je (mladim) ljudima prijatno da borave i u kome mogu da budu maksimalno produktivni. Ovo je logična posledica mogućnosti rada na daljinu i prevazilaženja prakse da se produktivnost meri kroz beleženje vremena provedenog na radnom mestu. Kod nas je ovaj trend ipak sekundarna tema. U prvom planu nam je i dalje kako da dođemo do dinamičnog rasta, koji bi nas sa sadašnjih milion kvadrata barem malo približio Sofiji, koja ima gotovo tri miliona kvadrata kancelarijskog prostora. Tržište kancelarijskog prostora će nastaviti da raste, s tim što će za uspeh trebati više znanja nego što je trebalo do sada.

  • Do kada će rasti tržište nekretnina u Srbiji – može li se sada proceniti?

Na strani ponude, neophodno je povećati izgradnju, odnosno povećati ponudu stanova. Nama je potrebno da u pet godina gradimo barem 50.000 stanova u Beogradu, i tako, barem, narednih 20 godina. Zbog pravnih i planskih problema ovaj obim izgradnje nije moguće postići u postojećem gradskom tkivu. Beogradu treba novi prostor za izgradnju, treba nam novo otvoreno polje kakvo je bio Novi Beograd 1950-te. Na strani tražnje, treba raditi na tome da tržište stanova ne bude atraktivno kao tržište kapitala. Investiranje u stambene nekretnine treba poreski destimulisati i istovremeno investitorima ponuditi alternativu – poreski optimalne investicione jedinice na pravom tržištu kapitala.

  • Kakve investicione jedinice predlažete za tržište kapitala i kakve promene u oporezivanju?

Postoji više načina da se destimuliše „gomilanje“ stanova i slučajevi da bogati pojedinci kupuju više desetina stanova. Verujem da bi porez na imovinu trebalo progresivno računati prema ukupnoj vrednosti celokupne imovine pojedinca, a ne po vrednosti svake pojedinačne nekretnine. Trenutno, ukoliko neko ima pedeset malih stanova pojedinačne vrednosti do RSD 10 miliona, on će platiti porez po najnižoj stopi od 0,4% za svaki od tih stanova. Moj predlog je da porez plati po najvišoj stopi, od 2%, jer je ukupna vrednost pedeset stanova svakako iznad najviše granice za progresivno oporezivanje od RSD 50 miliona. Slično bi se mogao naplaćivati viši porez prilikom kupovine treće ili kasnije stambene nekretnine, progresivno oporezivati nasleđivanje ili poklanjanja velikog broja stambenih jedinica i slično.

Paralelno, bogatim ljudima treba ponuditi prave investicione jedinice na tržištu kapitala, koje bi bile pogodnije za držanje i trgovanje, a i poreski optimalnije od pojedinačnih stanova. Jedna od opcija je pokretanje prvog srpskog REIT-a (Real Estate Investment Trust), sa prvoklasnom nekretninom, poput BW Galerije. Verujem da bi mali investitori, uz poreske uštede, bili zadovoljni prinosom i ispod 5% na godišnjem nivou, čime bi se stambeno tržište moglo rasteretiti pritiska i do 500 miliona evra kapitala, a BW zaraditi i do 200 miliona evra više od onog što bi dobili klasičnom prodajom BW Galerije.

Nakon više diskusija, imam utisak da slično viđenje poput mog ima i većina mojih kolega iz cele Evrope – istakao je Nebojša Nešovanović u intervjuu za www.magazinbiznis.rs.

Radojka Nikolić