Autor: R. Nikolić
Dragan Filipović, generalni direktor kompanije Generali osiguranje Srbija
Početkom ove godine u Republici Hrvatskoj stupio je na snagu novi zakon kojim je osiguravajućim kućama i penzijskim fondovima omogućeno direktno ulaganje na tržištu nekretnina, bez posrednika. O tome je bilo reči 28. i 29. februara na RE:D konferenciji o tržištu nekretnina u Zagrebu, o čemu smo pisali: https://magazinbiznis.rs/penzijski-fondovi-i-osiguravajuce-kompanije-u-hrvatskoj-mogu-da-direktno-ulazu-u-nekretnine/ .
Prema očekivanjima, na hrvatsko tržište nekretnina će se krajem ove godine “uliti” više od jedne milijarde evra, pa i više, a osiguravajuće kompanije i penzijski fondovi su uglavnom zainteresovani da ulažu u nekretnine za logistiku (skladišta), tržne centre i poslovni prostor, dok za ulaganja u stanove nema velikog interesovanja.
Kakva je situacija u Srbiji i šta bi takva zakonska mogućnost direktnog ulaganja osiguravajućih kompanija i penzijskih fondova u tržište nekretnina značila za to tržište, ali i za same kompanije, pitali smo Dragana Filipovića, generalnog direktora kompanije Generali osiguranje Srbija i Nebojšu Nešovanovića, direktora odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu, kompanije CBRE. Odgovori bi se mogli ukratko ovako sumirati: ne bi značilo mnogo, jer kompanije već sada imaju izvesne mogućnosti ulaganja u tržište nekretnina, a uz to se očekuju i neki novi „proizvodi“ na tržištu kapitala koji će biti atraktivni i za ulagače kao što su penzijski fondovi i osiguravajuće kompanije.
„U Republici Srbiji, slične zakonske promene kakve su urađene u Hrvatskoj, ne bi izazvale velike poremećaje na tržištu nekretnina. Jer, ko je hteo, već je tu investirao i do sada, pošto je to zakon dozvoljavao, u izvesnom obimu”, kaže Dragan Filipović. „Srpski zakoni – o osiguranju i zakon o dobrovoljnim penzijskim fondovima – dozvoljavaju ulaganje u nepokretnosti osiguravajućim kompanijama i to do 30% sredstava tehničkih rezervi životnih osiguranja, odnosno do 20% sredstava tehničkih rezervi neživotnih osiguranja. Prema poslednjem izveštaju objavljenom na internet strani Narodne banke Srbije, ukupan iznos tehničkih rezervi životnog osiguranja iznosi nešto više od jedne milijarde evra, i približno toliko i za neživotna osiguranja. Iz toga proizlazi da je teorijski maksimum mogućeg investiranja u nepokretnosti u industriji osiguranja oko 530 miliona evra”, navodi Filipović.
On podseća i na zakonsku regulativu da je Dobrovoljnim penzijskim fondovima (DPF) dozvoljeno da investiraju u nepokretnosti do 5% vrednosti svoje imovine, što na nivou cele industrije dobrovoljnih penzijskih fondova, predstavlja potencijalni iznos od 25 miliona evra. „Do sada ni jedan DPF nije ulagao u ovu vrstu imovine, i za sada nema naznaka da će se tu nešto promeniti uskoro. U svakom slučaju, taj maksimalni teoretski iznos od 25 miliona evra ne bi imao bitniji uticaj na tržište nekretnina u Srbiji“, ocenjuje generalni direktor Generali Osiguranja Srbija.
Nebojša Nešovanović, direktor odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu, kompanije CBRE
I Nebojša Nešovanović smatra da je tržište kapitala već prepoznato od strane Republike Srbije kao ključno za razvoj privrede, pa je država konsolidovala berzu i ušla u razvoj različitih proizvoda koji će biti ponuđeni na tržištu kapitala.
„Verujemo da će tržište nepokretnosti biti najbliže povezano sa tržištem kapitala, i to kroz ponudu proizvoda na tržištu kapitala koji su najbliže povezani sa nepokretnostima. Naime, verujem da će REIT-ovi (investicioni fondovi za upravljanje nekretninama) biti proizvodi koji će biti najbolje prihvaćeni na tržištu kapitala. Prema najavama, nadamo se da će krajem ove godine, nakon izmena nekoliko poreskih zakona kojim bi se otklonile postojeće prepreke i podstaklo investiranje u tržište kapitala, početi da deluju i investicioni fondovi za upravljanje nekretninama“, kaže direktor odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu, kompanije CBRE.
On podseća da investitori u Srbiji tradicionalno preferiraju investiranje u nepokretnosti, pa je za očekivati da uvek rado prihvataju proizvode na tržištu kapitala koji su povezani sa nepokretnostima. „Dodatno, investiranje na tržištu kapitala u proizvode povezane sa nepokretnostima, uvek donosi dodatnu likvidnost tržištu nepokretnosti“, kaže Nešovanović i ističe da bi investicioni fondovi za upravljanje nekretninama trebalo da omoguće lakšu prodaju nepokretnosti. Na taj način će developeri lakše izlaziti iz svojih investicija i dolaziti do sredstava za razvoj novih projekata. Uz lakši izlaz iz investicija, možemo očekivati više developera na tržištu i mnogo dinamičniji razvoj, pre svega, poslovnih objekata, pojašnjava Nešovanović.
„Za razliku od drugih zemalja regiona, gde se kao glavni investitori očekuju penzijski fondovi i drugi strani institucionalni investitori, u Srbiji bih očekivao da glavni investitori budu naši građani, fizička lica. Oni bi, investiranjem u REIT-ove, praktično investirali u nepokretnosti, kao i do sada, ali bi to radili na poreski i operativno optimalan način. Tek u nekoj kasnijoj fazi, kada Srbija dobije investicioni rejting, mogli bismo da očekujemo veći upliv stranih investicionih fondova“, ocenjuje Nebojša Nešovanović.
