Potražnja za stanovima u Trstu i dalje raste, a trećinu kupaca čine stranci

Autor: Radojka Nikolić

Kakvo je danas tržište nekretnina-stanova u Trstu?

Na ovo pitanje portala www.magazinbiznis.rs, Ana Toci (Tozzi) konsultantkinja za nekretnine koja živi i radi u Trstu, odgovara da je tržište nekretnina u Trstu izuzetno dinamično, prevashodno u rezidencijalnom segmentu.

„Tražnja značajno prevazilazi ponudu, a dobar deo potražnje dolazi iz inostranstva. Procenjuje se da čak trećinu kupaca čine stranci, od kojih mnogi kupovinu vide isključivo kao investiciono ulaganje“, naže Ana Toci i napominje da tržište izdavanja prati trendove kupoprodaje, pa se i tu, takođe, beleži jača tražnja od ponude.

A kada se sa stanova pređe na komercijalni segment, naša sagovornica kaže da nakon mnogo godina stagnacije, i potražnja za komercijlanim prostorom raste, prateći razvoj tršćanske luke i turistički bum.

Ana Toci* je do pre nekoliko godina živela i radila u Beogradu, a poslovnoj javnosti je poznata kao višegodišnja izvršna direktorka Saveta stranih investitora (FIC), tada kao Ana Firtel. Udajom i preseljenjem u Trst ušla je u nove poslovne vode i sada radi kao konsultant agencije koju je osnovala „Agencija Ana Tozzi“.

*Ana Tozzi je agent za nekretnine specijalizovana za pružanje sveobuhvatnih usluga strancima koji kupuju nekretnine u Trstu, uključujući i postprodajnu podršku. Takođe sarađuje sa agencijom za nekretnine Immobili Senza Confini u prodaji nekretnina.

Ana se preselila u Trst iz Srbije 2020. godine, ostavljajući za sobom preko 20 godina iskustva kao: izvršna direktorka FIC-a; specijalista za BEE u Grupi Svetske banke (IFC i FIAS); šefica kabineta potpredsednika Vlade u vladama Srbije i Jugoslavije; menadžerka porodičnog preduzeća.

Ana Tozzi (Foto: Privatna arhiva)

Imajući u vidu bogato iskustvo koje ima Ana, sledi pitanje: Ko kupuje stanove u Trstu? Da li su Srbi najzastupljeniji kupci? Iz kojih država dolazi najviše kupaca stanova?

„Srbi nisu najzastupljeniji, ali su veoma prisutni. Pored lokalnog stanovništva, veliki broj kupaca dolazi iz inostranstva. Iako nema zvaničnih podataka, procene govore da stranci čine oko 35% kupaca“, kaže Ana.

Ona objašnjava da su trend kupovine stanova u Trstu, zapravo, počeli Austrijanci i Slovenci još 2017. godine, zbog toga što su počele da rastu cene nekretnina na njihovim tržištima. A onda su radili i ostali faktori: geografska blizina i istorijske veze.

Poslednjih godina, znatno je više kupaca iz Mađarske i Srbije, a odnedavno raste interesovanje i ljudi iz Češke i Holandije, kaže Ana.

Kad je reč o cenama stanova, naša sagovornica kaže da cene konstantno rastu i to prosečno godišnje oko 10%.

„Posebno je značajan rast cena stanova u renoviranim zgradama, jer nove gradnje u Trstu skoro da i nema. Takođe, kao i na većini drugih tržišta, značajniji rast se beleži kod malih stanova kvadrature do 50 bruto m2“, kaže Ana.

Prosečna cena kvadrata je sada oko 2.200 eura, i to se, kako kaže, odnosi na sve – od stanova za potpuno renoviranje u periferiji, do sređenih stanova u centru grada.

„U centru Trsta je kvadrat nešto skuplji i prosečno iznosi oko 3.000,00, a cene stanova u renoviranim zgradama u centru dostižu prosek od preko 4.500 eura. Taj trend podstiču strani kupci, pogotovo iz Austrije i Mađarske, kojima je ova cena i dalje povoljna, jer je na njihovim tržištima prosečna cena kvadrata oko 6.500 eura“, kaže Ana Toci.

Ona navodi da veliko interesovanje vlada za deo grada Roiano (Rojano), gde je prosečna cena oko 2.500,00 eur/m2. Roiano je brdo nadomak centra, pored kojeg je otpočela realizacija velikog investicionog projekta gradnje komercijalno- poslovnog centra sa marinom, pa su samim tim i nekretnine u tom kraju postale vrlo zanimljive, objašnjava Ana.

Njeni klijenti su takođe zainteresovani i za zone Settefontane (Setefontane) i San Giacomo (San Đakomo), jer se može peške do centra za 15-20 minuta, a prosečna cena se kreće oko 2.000,00 eur/m2.

Ana kaže da su cene nekretnina danas blizu „istorijskog maksimuma“, ali se čini da će nastaviti da rastu usled velike potražnje, kao i zbog solidnih ekonomskih rezultata koje Trst postiže.

Taj konstantan rast tražnje i utiče na rast cena, jer je ponuda ograničena.

„U poslednjih devet godina, prosečan rast cena rezidencijalnih nekretnina je oko 8% – 10% godišnje, uglavnom baziran na potražnji iz inostranstva. Radi poređenja, prosečan rast na nacionalnom nivou je oko 6%“, kaže Ana i za takvu situaciju navodi tri glavna razloga.

„Prvi razlog je cenovna konkurentnost. Šire gledano, u vremenima globalne ekonomske, ali i političke nestabilnosti, veliki broj ljudi pokušava da sačuva vrednost svog kapitala ulažući u nekretnine. Uže gledano, uprkos konstantnom rastu, današnja prosečna cena kvadrata u Trstu je oko 2.200 eura, dok je na primer prosečna cena u susednom Kopru oko 3.700,00 eura. Drugi razlog je da se region Frijuli Venezija Đulija, čiji je Trst glavni grad, dosta dobro nosi sa postojećom ekonomskom krizom, pa se u 2026. godini očekuje rast BDP od skoro 0.9%, nasuprot nacionalnom proseku od oko 0,5%“ kaže Ana i ističe treći razlog.

„Treći razlog je dobra geografska pozicija. Trst je grad na moru, sa plažama i kupalištima, a iz koga se za sat i po može stići do skijališta! Do Venecije se vozom stiže za 2 sata, a tršćanski aerodrom ima priličan broj linija ka različitim destinacijama u Italiji i Evropi“.

Što se tiče interesovanja Srba za kupovinu stanova u Trstu, naša sagovornica ocenjuje da je početak bio oko 2014-te godine, kada je u širem centru grada mogao da se kupi stan za 1.000 eur/m2.

„Broj interesenata iz Srbije je polako rastao, a ozbiljan talas je došao 2022 godine. Rat u Ukrajini je promenio svet, a čini se da su te promene posebno uticale na građane Srbije, koji su u Trstu videli šansu da kupe nekretninu na tlu Evropske unije, a po pristupačnoj ceni. Kao konsultant za nekretnine, imam puno klijenata iz Srbije. To je ’običan svet’ koji je skupio neku ušteđevinu ili dobio nasledstvo, i većina njih ističe dva razloga za kupovinu: da sačuvaju kapital i da naprave odstupnicu u Evropskoj uniji za svoju decu i za sebe … Mislim da su nas devedesete godine prošlog veka učinile obazrivijim, a da sadašnje okolnosti i neizvesnosti podstiču one koji su u Srbiji ostali da ponovo razmišljaju na taj način … Pored njih, ima i kupaca Srba iz dijaspore, koji bi hteli da kupe nekretninu blizu ’rodne grude’, ali ipak na uređenijem tržištu, po povoljnijim cenama“, navodi Ana Toci.

Razume se, motivišući faktor može biti i istorijska veza Srba sa Trstom.

„Srpski trgovci su u Trst došli još u vreme Marije Terezije. Ipak, mislim da je veći uticaj, zapravo, sećanje ’bejbi bumera’ i generacije X na stare dane šopinga u ’Trći’. Kupovina nekretnine u inostranstvu je avantura, a ipak je lakše ako kao destinaciju izaberete grad koji koliko-toliko poznajete. I, naravno, važna je činjenica da je Trst najbliži italijanski grad, do kojeg se stiže autoputem“, kaže Ana.

O potražnji za iznajmljivanjem stanova naša sagovornica kaže da je snažna i da su zakupci raznovrsni.

„Pored studenata i ljudi koji rade u luci i povezanim delatnostima, ima puno naučnika, pošto se u Trstu nalaze dva međunarodno poznata centra za razvoj fizike, kao i veliki naučni park. Velika je potražnja i od strane specijalizanata medicine i medicinskih radnika, jer Trst ima nekoliko bolnica, među kojima je i Burlo Garofolo, jedna od najboljih dečijih bolnica u Italiji, sa velikim istraživačkim centrom“ kaže Ana.

Cene najma se u proseku kreću između 9,00 i 11,50 eur/m2. Prosečan neto povraćaj od ulaganja u Trstu je 5-7% godišnje, nešto viši od globalnog proseka koji je 4-6%, objašnjava naša sagovornica i ističe značajnu okolnost:

„Za razliku od Srbije, oblast izdavanja je visoko regulisana, postoje tipski ugovori koje morate koristiti, porezi koje morate platiti. Poreske stope su 10% ili 21%, u zavisnosti od tipa ugovora“.

Kako Ana navodi, standardni ugovor je 4+4 godine, a postoje i ugovori sa tzv. „dogovorenom rentom“: tranzitorni (do 18 meseci), studentski (do 3 godine) i ugovor na 3+2 godine.

„Podstanari imaju povlašćeni položaj u smislu da mogu da raskinu ugovor, dok vlasnik to može da učini pod vrlo ograničenim okolnostima. Tokom trajanja ugovora nema povećanja rente, to jest, ona se može povećati samo 0,75% zvanične prosečne inflacije uz dodatnu obavezu plaćanja godišnjeg poreza na registraciju, što je čini isplativom samo u slučaju visoke inflacije. Mnogo je pravila, pa se izdavanjem uglavnom bavimo mi, agenti“, kaže Ana.

O greškama koje najčešće prave kupci stanova u Trstu, Ana Toci kaže da je najveće iznenađenje za strane kupce – brzina prodaje stanova na tržištu.

„Nekretnine vrednosti do 150.000 eura se uglavnom prodaju brzo, nekad čak i za dan – dva. Znači, nema vremena za duga premišljanja, odluke treba donositi brzo. Najčešće predrasude su vezane za obračun kvadrature i tipove grejanja. U Italiji se mere bruto kvadrati, koji obuhvataju čitavu površinu stana, uključujući površinu ispod unutrašnjih zidova, 100% površine spoljašnjih zidova do 50 cm i 50% ispod zidova koje delite sa komšijama. Druga velika razlika je to što u Italiji nema daljinskog grejanja, već se najčešće koristi grejanje gasnim bojlerima, koje može biti autonomno ili centralizovano za svaku zgradu, konvektorski radijatori ili klime. Takođe, potencijalne kupce često zbuni to što se u Italiji, pored klasične kupovine, u ponudi nalaze i stanovi na licitacijama, kao i kupovina golog vlasništva, kod koje prodavac zadržava pravo plodouživanja za života“.

Ali, kada je u pitanju pravna sigurnost, Ana Toci navodi da je na visokom nivou. „Nema duplih prodaja, neuknjiženih nekretnina i sličnih pojava. Međutim, ipak postoje određeni rizici koji najčešće mogu biti vezani za ispunjenje urbanističkih uslova. Stoga je važno pre davanja ponude proveriti dokumentaciju: zemljišne knjige, katastar, upotrebnu dozvolu, energetski pasoš, i dokumentaciju stambene zajednice. Kao i kod svakog projekta, važno je da jasno znate koji vam je cilj i da odluke donosite pošto ste se dobro informisali. Važno je da potencijalni kupac unapred utvrdi minimalne kriterijume koje nekretnina treba da ispuni i da osigura da ima sve potrebne informacije za donošenje odluke“, kaže Ana.

Za sebe kaže da nije klasičan prodavac, ne vrši pritisak na kupca, već se trudi da pruži kvalitetnu podršku da bi kupci dugoročno bili zadovoljni.

„Trudim se da mojim klijentima dam sve relevatne podatke i izvršim proveru dokumentacije, kako bi im pomogla da donesu odluku“.

Da li se Srbi ne osećaju u Trstu kao stranci i zašto je to tako?

Odgovarajući na to pitanje Ana Kaže da se svakako osećaju manje stranci nego u nekim drugim gradovima Italije jer je srpska zajednica velika, i čini oko 10% stanovništva (uključujući i Srbe koji imaju italijansko državljanstvo).

„Utiče i to što je Trst grad sa lokalnim italijanskim i slovenačkim stanovništvom, ali i sa vekovnom multikulturalnom tradicijom“, kaže Ana.

A na pitanje da li postoje skriveni troškovi i da li su porezi na posedovanje stana, a potom i izdavanja stana u Trstu visoki, Ana odgovara da skrivenih troškova, po pravilu nema, ali ima dodatnih troškova koji prate kupoprodaju, a koji su u proseku oko 13-15% vrednosti nekretnine.

„Oni obuhvataju agencijsku proviziju u visini od 4% cene, poreze, troškove notara, prevodioca, i ako se kupac odluči, i konsultanta. Poreska politika je jedinstvena za građane Italije i strance, a razlika se pravi u odnosu na to da li kupac kupuje nekretninu da bi u njoj živeo ili ne. Ukoliko će kupac staviti prebivalište na novostečenoj nekretnini porez je 2% katastarske vrednosti stana, u suprotnom iznosi 9%. Katastarska vrednost stana je u proseku niža 10-50% od tržišne. Međutim, ukoliko je u pitanju kupovina nove tj. nekretnine u renoviranim zgradama, porez je 4% cene za nekretnine gde će kupac staviti prebivalište, a 10% cene za nekretnine gde kupac neće staviti prebivalište“, objašnjava detalje naša sagovornica.

Kad je reč o porezu na imovinu, Ana kaže da niži u Italiji nego Srbiji.

„Poreska stopa poreza na imovinu iznosi 1,06% katastarskog prihoda. Dodatno, region Friuli Venezia Giulia (Frijuli Venecija Đulija) daje mogućnost poreske olakšice za jednu nekretninu, pa poreska stopa pada na 0,7%. Na primer, porez na na imovinu-stan od 60-tak m2 je oko 600 evra godišnje. Porez na imovinu se ne plaća ukoliko na istoj imate prebivalište“, kaže Ana.

Kada je u pitanju izdavanje, poreske stope su 10% ili 21%, u zavisnosti od tipa ugovora. Ne mora značiti da viša poreska stopa donosi niži neto prihod, jer niža poreska stopa od 10% podrazumeva ograničenje visine rente.

U kom pravcu će ići dalji razvoj tržišta nekretnina u Trstu?

Ana kaže da su mišljenja različita. Stariji tršćanski agenti već godinama govore da će doći do pada, pozivajući se na trendove iz prošlosti. Međutim, to se ne dešava.

„S druge strane, tu su oni, među kojima sam i ja, koji smatraju da će cene nastaviti da rastu i da će se u jednom trenutku stabilizovati. Vidim tri ključna elementa koja to pokazuju. Prvo, prosečna cena od 2.200 eur/m2 je i dalje značajno niža od konkurencije. Drugo, Trst iz godine u godinu ostvaruje bolje privredne rezultate. Tome doprinose, kako geo-političke tako i privredne okolnosti, kao i činjenica da je Venezia (Venecija) ograničila broj turista i kruzera, od čega Trst crpi značajnu kolateralnu korist. Treće, veliki investicioni projekat komercijalno-rezidencijalnog centra sa marinom u zoni Porto Vecchio već utiče na rast cena, iako je još u početnim fazama, a trajaće narednih 10-tak godina“, navodi Ana Toci.

Kao ključni izazov tršćanskog, ali i italijanskog tržišta nekretnina, Ana vidi fenomen tzv. „zaključanih nekretnina“. To su zapuštene nekretnine koje se ne koriste, a koje često imaju više vlasnika/naslednika koji žive u inostranstvu ili ih je nasledila država jer naslednika nije bilo.

„Pravilno osmišljena i dobro sprovedena politika koja bi ’otključala’ ove nekretnine mogla bi da pomogne da se pojača strana ponude i da se cene stabilizuju. Nažalost, za sada politička elita ne pokazuje interes za rešavanje ovog pitanja. Kao i uvek – tržište će imati poslednju reč“, ocenila je Ana Toci u razgovoru za portal www.magazinbiznis.rs.